Comment sous-louer légalement mon appartement en meublé touristique quand je suis locataire ?

La location de meublés touristiques entre particuliers s’est considérablement développée en raison de la popularité des plateformes de location saisonnière. Attirés par cette nouvelle source de revenus, un grand nombre de locataires sous-louent leur appartement à une clientèle de passage, parfois sans solliciter l’autorisation au préalable de leur bailleur. Alors comment être en règle et profiter de cette opportunité ? Notre experte Lorène DERHY, Avocat expert en location saisonnière, vous éclaire.

Étape 1 : Vérifier le règlement de copropriété

Si votre logement fait partie d’une copropriété, vous devez vous assurer que le règlement de copropriété ne s’oppose pas à une activité de location saisonnière ou l’y autorise. 

Si vous vivez dans une résidence étudiante ou dans un logement social, il est interdit d’exercer une quelconque activité de sous-location, faute de quoi, vous vous exposez à la résiliation de votre bail et condamnation à des dommages et intérêts.

Etape 2 : Solliciter l’autorisation écrite du bailleur sur le principe de sous-location 

Il y a sous-location lorsque le titulaire d’un contrat de location met partiellement ou entièrement à disposition d’une personne son logement en échange d’une contrepartie financière.

S’agissant des locations vides ou meublées constituant la résidence principale du locataire, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire ne peut sous-louer son logement sauf avec l’accord écrit du bailleur. Sur ce point, il est rappelé que la résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

En pratique, la plupart des baux d’habitation prévoit expressément une clause interdisant la sous-location à peine de résiliation du bail. Si tel est le cas, le locataire devra solliciter auprès de son bailleur son autorisation expresse et écrite tant sur le principe de la sous-location que sur le montant du loyer comme exposé en Etape 3 ci-dessous.

Etape 3 : Le montant du loyer de sous-location est plafonné

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le montant du loyer de sous-location ne peut excéder celui payé par le locataire principal. 

Autrement dit, le locataire ne peut pas percevoir un sous-loyer supérieur à celui qu’il acquitte lui-même vis-à-vis de son bailleur. 

A titre d’exemple si vous louez votre logement au prix de 1.200 € /par mois, et que vous souhaitez le sous-louer en saisonnier, vous ne pouvez dégager plus de 1.200 € de revenus par mois.

En conclusion : pour pouvoir sous-louer licitement son logement, le locataire devra obtenir expressément et par écrit l’accord du bailleur tant sur le principe de la sous-location que sur le prix du loyer.  Pour se faire, le locataire devra en avoir fait préalablement la demande officielle auprès de son bailleur en lui exposant notamment le loyer qu’il demandera, ou tout du moins en lui exposant qu’il ne dépassera pas le prix du loyer de son logement.

Etape 4 : La durée de sous-location est limitée à 120 jours/année civile

La sous-location n’est possible que dans le cas où il s’agit de la résidence principale du locataire. 

Dans une telle hypothèse, le locataire ne peut sous-louer son logement que dans la limite légale de 120 jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. (L324-1-1 IV du Code du Tourisme). 

Exception : le locataire peut sous-louer une chambre de son logement toute l’année, et non son logement en entier, sans limitation légale de 120 jours, si le bailleur l’y autorise mais à la condition que le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne soit supérieur à celui qu’il paie.

A toutes fins utiles, le logement meublé doit respecter les dispositions de l’article 2 du  Décret du 31 juillet 2015 n°2015-981, qui fixe la liste des éléments de mobilier que doit comporter au minimum un logement meublé, lesquels sont répertoriés ci-après :

• une literie (avec couette ou couverture), 
• rideaux, volets, stores... dans les chambres à coucher, 
• une plaque de cuisson, 
• un four traditionnel ou un micro-ondes, 
• un réfrigérateur comportant au minimum un freezer, 
• de la vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
• des ustensiles de cuisine, 
• une table et des sièges, 
• des étagères de rangement, 
• des luminaires, 
• matériel d'entretien ménager (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière...)

Etape 5 : Les formalités à accomplir

A cela, s’ajoutent d’autres obligations qui incombent au locataire, à savoir :

1. S’acquitter de la taxe de séjour
2. Enregistrer son meublé via une déclaration en ligne auprès de la mairie des lieux loués, dans les communes de plus de 200.000 habitants, celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ou dans certaines villes de plus de 50.000 habitants qui ont décidé d’opter pour ce régime déclaratif (Art L324-1-1 du Code du tourisme). Aux termes de cette procédure, le locataire obtiendra un numéro qu’il devra reporter sur chacune de ses annonces. 
3. Déclarer les loyers auprès des impôts issus des sous-locations touristiques. Depuis le 1er janvier 2019, les plateformes sont obligées de déclarer vos revenus au fisc. 

Etape 6 : A quelles sanctions je m’expose en cas de sous-location illégale ?

Vis-à-vis de la Commune

L’article L324-1-1 du Code du Tourisme fixe les sanctions auxquelles s’exposent tout loueur de meublé  vis-à-vis de la Commune :

• 5 000€ en cas d’absence d’enregistrement du meublé dans les communes de plus de 200 000 habitants, ou dans les villes de 50.000 habitants ayant opté pour le régime de télé-déclaration du meublé

• 10 000€ en cas de non-respect de la limite légale de 120 jours/année civile, sauf juste motif (raison professionnelle/ santé/force majeure)
• 50 000 € si le logement constitue en réalité une résidence secondaire

Vis-à-vis du bailleur

A défaut d’autorisation expresse et écrite du bailleur ou de mention contraire dans le bail, le locataire qui pratique la sous-location de son logement sur une plateforme de type Airbnb commet une infraction à ses obligations contractuelles, et s’expose à de lourdes conséquences en cas de poursuites judiciaires par son bailleur.

En effet, ce dernier peut engager une procédure d’expulsion à son encontre devant le Juge des Contentieux de la Protection du lieu de situation du logement mais également solliciter la réparation de son préjudice moral et financier en cas de dégradation, outre le remboursement de la totalité des sous-loyers qu’il aura perçus.

A noter :

Depuis le 1er janvier 2019, les plateformes ont pour obligation de limiter à 120 jours les logements déclarés à titre de résidences principales, afin que les loueurs puissent respecter cette règle. A ce jour, la plateforme AIrbnb, - ainsi que chaque plateforme membre de l'UNPLV (l'Union nationale pour la promotion de la location de vacances)- a appliqué cette limite automatique dans 18 villes de France, à savoir : Aix-en Provence, Annecy, Bordeaux, Levallois-Perret, Lille, Lyon, Martigues, Menton, Neuilly-sur-Seine, Nice, Nîmes, Paris, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Cannat, Saint-Paul-de-Vence, Sète, Versailles et Villeneuve-Loubet.

Dès qu’il aura atteint ce seuil maximal, le locataire recevra un mail ou une alerte sur son compte Internet l’informant qu’il ne pourra donc plus recevoir de nouvelle réservation.

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Pour plus d'informations à ce sujet, vous pouvez consulter cette vidéo de Me Derhy.

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Cet article a été rédigé par Maître Lorène DERHY, fondatrice du Cabinet DERHY AVOCAT spécialisé en droit immobilier et location saisonnière. 

Le Cabinet DERHY AVOCAT est reconnu comme l’un des meilleurs spécialistes en locations meublées touristiques de type Airbnb. A ce titre, Lorène DERHY  est régulièrement sollicitée en sa qualité d’expert dans la presse et les médias pour commenter l’actualité juridique de cette matière.

Principal adversaire  de la Ville de Paris, le Cabinet DERHY AVOCAT assiste, conseille et défend :

-       les propriétaires ou locataires contrôlés et/ou assignés par la Ville de Paris au titre de leurs locations meublées touristiques.

-       les plateformes numériques et intermédiaires touristiques (conciergerie de locations de courtes durées  / agents immobiliers)

Egalement, il  assiste et représente :

-       les bailleurs qui souhaitent récupérer les fruits civils auprès de leur locataire au titre de leur activité de sous-location illicite mais également obtenir leur expulsion .

-        les syndicats de copropriété qui souhaitent mettre fin à l’activité de location saisonnière à l’encontre d’un copropriétaire,

-       les propriétaires qui font l’objet d’une mise en demeure ou d’une procédure judiciaire en vue de voir cesser leur activité par leur syndic.

Enfin, le cabinet DERHY AVOCAT  accompagne également les investisseurs désireux de transformer leur local en meublé touristique, en les conseillant  sur la légalité d’un tel projet tant d’un point de vue urbanistique qu’au regard de leur règlement de copropriété.